8ㆍ31부동산종합대책에 따라 2006년 1월 1일부터 1세대 2주택자와 비사업용토지보유자의 양도소득세가 실거래가로 계산하게 되었다. 더 나아가 2007년 1월 1일부터 양도하는 분에 대해서는 양도소득세 세율이 2주택자는 50% 단일세율, 비사업용토지에 대해서는 60% 단일세율을 적용하게 되므로, 양도소득세 부담은 훨씬 강화되었다.

지금까지는 1세대 2주택자의 경우 1년미만 단기양도 또는 시가 6억초과, 미등기양도, 또는 주택투기지역 소재가 아닌 이상 기준시가로 양도소득을 계산하고, 세율 또한 단기양도나 미등기양도가 아닌 이상 기본세율을 적용할 수 있었다.

하지만 8ㆍ31종합대책에 따라 1세대 2주택에 해당되면 2006년부터는 실거래가로, 2007년부터는 50% 중과세율을 적용하여 계산하게 된 것이다.

그렇다면 양도소득세 실거래가 제도라는 환경하에서 절세방안은 없는 것일까?

다음과 같은 대표적인 사례를 통해서 대비전략을 생각해보자.

서울 및 광역시(군지역 제외), 경기도(읍·면지역 제외) 소재 2주택

서울 및 광역시(군지역 제외) 1주택 및 2006년 1월 1일 이후 관리처분 계획된 입주권 1개

서울 및 광역시(군지역 제외) 1주택 및 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시 읍·면지역, 기타 도지역) 소재 1주택

첫째, 1세대 2주택에 대해 실거래가로 계산할 때의 1세대 2주택으로 보는 주택 수 계산은 가격과 소재지, 면적에 상관없이 전국의 모든 주택을 대상으로 한다. 즉, 세대 단위로 전국 어느곳이든 2주택을 소유하면 무조건 실거래가로 계산해야 한다.

둘째, 2007년부터 적용되는 양도소득세 중과(50%세율 적용) 대상 주택수 계산은 실거래가 계산과 달리 다음 원칙을 따른다.

원칙적으로 서울, 광역시, 경기도 소재 주택은 모든 주택이 대상이지만, 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역)소재인 경우에는 기준시가 3억원 초과주택만 대상이 된다.

첫번째 사례, 무조건 실거래가 적용을 받을뿐 아니라 내년에 양도할 때는 중과세까지 적용된다.

이 경우에는 양도하려면 실거래가 과세이긴 하지만 중과세가 적용되는 내년으로 넘어가지 않는 것이 좋다.
양도가 아닌 경우에는 한 채를 증여하는 방법도 고려해야 한다. 증여할 경우 증여시점은 상관이 없으나, 내년 종합부동산세 등을 고려하면 가능하면 빨리 하는 것이 좋겠다.
증여시에는 세대 독립이 가능한 자에게 해야 양도소득세나 종합부동산세의 가중을 피할 수 있다.

어떤 주택을 증여할 것인가. 절세의 측면에서만 본다면 증여세와 양도소득세를 비교하여 세금이 적게 나오는 주택, 또는 양도차익이 적은 주택을 증여하는 것이 유리하다. 나머지 한 채에 대해서는 1세대1주택 비과세 요건을 충족시킨 뒤 양도하면 6억을 넘지 않으면 양도세는 내지 않아도 되기 때문이다.

두번째 사례, 무조건 실거래가 적용이 된다.

주택을 먼저 팔면 1세대 2주택에 해당되고, 내년에는 50% 중과된다. 하지만 입주권을 먼저 팔 경우에는 입주권으로 보기 때문에 내년에 팔더라도 단기보유가 아니면 50% 중과가 되지 않는다. 입주권은 원칙적으로 실거래가이므로 이번 제도에 영향을 받지 않는다고 보면 된다. 만약 주택을 팔아야 한다면 먼저 입주권을 증여하는 방안을 고려해야 한다.

세번째 사례, 1세대 2주택에 해당하므로 무조건 실거래가가 적용된다.

다만 2007년부터 서울, 광역시 등은 공시가격 1억초과, 기타지역은 공시가격 3억초과에 대해서만 중과하므로 이를 고려하여 올해 양도할지 내년에 양도할 지를 결정해야 한다. 만약 두 기준에 미달하는 주택이 있다면 이를 먼저 양도하면 된다.

1세대 2주택의 경우 어떤 상황이냐에 따라 절세방법은 다를 수 있다. 또한 세법에는 큰 원칙이 있지만 다양한 특례와 예외조항이 있어 매우 복잡하고, 적절한 시기를 놓치면 세금부담이 커질 수 있다. 따라서 1세대 2주택자로 2006년에 양도시기를 생각한다면 지금 바로 세무전문가와 상담해서 방향을 결정해야 한다