[보도자료]8ㆍ31대책 한달,그 효과와 전망
(연합뉴스 입력 : 2005/09/28)

1.시장 안정세 자리 잡았다
-집값 하락세 일반아파트로 확산...토지도 타격 커

정부의 8.31 부동산종합대책이 발표된지 한달이 지나면서 정책효과가 점차 가시화되고 있다.

집값 불안의 근원지였던 강남 재건축단지 가격이 급락하고 있고 강남권과 분당, 용인 등 올들어 아파트값 상승을 주도했던 지역들의 아파트 매매가격도 하락하는 곳이 늘고 있다.

각종 개발호재로 들썩이던 토지시장도 매수세가 크게 위축되면서 비교적 차분한 분위기를 유지하고 있다.

정부가 추진하는 부동산 관련 입법이 차질없이 진행되면 현재 눈치만 보고 있는 이들도 대거 매도로 돌아서 조정폭은 더욱 커지고 속도가 붙을 것으로 보인다.

일부 지역의 전셋값이 오르는 등 부작용이 없는 것은 아니지만 8.31대책으로 시장이 중장기적으로 안정세에 접어들 기틀이 마련됐다는 평가다.

◇ 집값 하락, 강남권 일반아파트로도 확산

8.31대책의 영향이 가장 직접적으로 느껴지는 곳은 강남권 재건축단지들.

부동산정보제공업체 부동산114에 따르면 8.31대책 발표후 4주간(8.26-9.23) 서울 재건축단지 가격은 평균 2.58% 내렸다. 대책 발표가 예고되면서 사실상 8.31대책의 영향이 나타나기 시작한 지난 7월 이후로는 3.01% 하락한 것이다.

개별단지로 따져보면 급락세는 더욱 두드러져 지난 6월 최고점에서 20% 가량 하락한 단지가 수두룩하다.

개포 주공1단지 17평형은 지난 6월 10억6천만원까지 거래가 됐지만 지금은 20% 이상 떨어져 8억2천만~8억3천만원에 급매물이 나오고 있다.

강동구 고덕주공단지도 마찬가지여서 2단지 18평형은 7억원선까지 치솟았던 가격이 지금은 급매물기준으로 5억5천만~5억6천만원 수준에 형성되고 있으며 강동구 둔촌주공3단지 31평형도 7억3천만원 안팎이던 시세가 지금은 6억원선까지 꺾였다.

일반 아파트단지에서도 호가를 내린 급매물들이 하나둘씩 나오고 있다.

대치동 부동산뉴스 관계자는 \"재건축만큼 급박하지는 않지만 삼성래미안이나 우성 등 일반 아파트들도 수천만원씩 가격 조정이 이뤄지고 있다\"고 말했다.

분당 장미마을 부원공인관계자는 \"호가로 따지면 대형평형의 경우 1억원 정도는 낮아진 것같다\"고 말했다.

강북 부동산시장은 대책에 큰 영향이 없는 가운데 뉴타운이 예정된 지역의 집값은 강세를 보이고 있으나 사려는 사람은 관망세를 유지하고 있다.

상계동 노원부동산랜드 관계자는 \"상계동이 3차 뉴타운후보지로 지정된 것을 전후로 지분값이 20-30%는 올랐으며 주변 아파트값도 강세\"라며 \"가격이 너무 올라 매수세는 뜸해졌다\"고 말했다.

◇ 토지시장 직격탄

8.31대책으로 강남권 아파트 못지 않게 직격탄을 맞은 곳이 토지시장이다.

각종 개발호재를 등에 업고 요동치던 전국의 토지시장은 8.31대책을 전후로 매수세가 실종되면서 급랭하고 있다.

농지 및 임야취득을 위한 사전거주요건을 가구원 전원이 해당지역에 1년 이상 거주(현재 6개월)하도록 강화하고 임야취득을 위한 거주지요건도 그동안에는 연접 시군에 살아도 됐지만 농지와 마찬가지로 해당 시군에 살도록 했다.

아울러 내달 13일부터 토지거래허가구역에서는 현재 지목별로 6개월-1년인 전매금지기간이 2-5년으로 대폭 강화되는 것도 투기꾼이 발붙일 틈을 주지 않고 있다.

따라서 호가를 크게 낮춰 내놓아도 살 사람이 사라지고 거래가 사실상 끊겨 하락세는 앞으로도 계속될 것으로 전망된다.

경기도 파주, 연천, 평택 등은 물론이고 행정중심복합도시건설 등으로 꾸준히 수요가 있던 충청권도 썰렁하기는 마찬가지다.

조치원 K공인 관계자는 \"각종 규제에도 손님이 끊이지 않았는데 8.31대책 이후에는 외지에서 오는 손님들이 뚝 끊겼다\"면서 \"가격을 낮춰서라도 지금 팔아야하는지 묻는 전화가 계속 오고 있다\"고 말했다.

JMK플래닝 진명기 사장은 \"각종 규제로 살 수 있는 사람이 거의 없어지면서 토지시장이 매수자 주도로 재편됐다\"면서 \"아파트는 가격을 조정하면 실수요자가 있어 팔릴 수 있지만 토지시장은 실수요자가 적어 충격이 더하다\"고 말했다.

◇ 초기 전셋값 상승세도 주춤해졌다

대책 발표 후에 일부지역에서 나타난 전셋값 불안은 정부를 가장 난처하게 만드는 부분이었다. 서민 주거여건을 불안하게 만든다는 점에서 보완대책이 필요한 분야로 꼽히기도 했지만 최근 상승세가 주춤해졌다는 것이 시장관계자들의 설명이다.

부동산114에 따르면 서울 전셋값은 지난 4주간 1.08% 올랐고 신도시는 같은 기간 1.93% 올랐다. 특히 강남구 2.03%, 송파구 1.83%, 분당 3.48%, 용인 2.39% 등 그동안 집값이 급등해 조정이 이뤄지고 있는 곳에서 전셋값 불안은 더욱 두드러졌다.

이같은 전세값상승은 집값이 떨어질 것으로 전망돼 집을 사기보다는 전세를 얻고 기존 세입자들도 재계약을 통해 그대로 눌러 앉는 경우가 많기 때문에 생긴 것으로 강남의 경우 추석을 전후해서는 상승세가 한풀 꺾였다.

강남구 압구정동 현대부동산 관계자는 \"전셋값이 최근 몇 달간 수천만원씩 뛰더니 추석 뒤로는 이런 분위기가 좀 수그러든 것 같다\"고 말했다.
분당과 용인은 대책 발표 후 강남보다 전셋값 불안이 심각했지만 역시 추석 뒤로는 상승률이 다소 둔화됐다.

최근 두달간 전셋값이 분당과 용인은 대부분 단지가 평당 100만원 정도는 올라 40평대는 4천만원 정도 뛰었다.

이매동 동신공인관계자는 \"집을 못사게 하는 상황이라 전세를 찾는 이들이 많고 특별한 조치가 없는 한 전셋값 불안은 당분간 유지될 것같다\"고 말했다.

분당도 추석 뒤로는 전셋값 불안이 다소 소강상태로 접어들었지만 예정된 입주 물량이 없어 불안이 한동안 계속될 것으로 우려된다.

전세시장은 상승세가 둔화되긴 했지만 시장의 역학관계상 상당기간 강세를 유지할 것이라는 게 시장의 전반적인 분석이다.

전셋값 불안과 함께 부작용으로 부각됐던 수도권 외곽 소형아파트의 가격 하락은 아직까지는 크게 걱정할만한 상황은 아니다.

남양주와 오산 등에서 일부 매물들이 나오고는 있지만 아직 전반적인 상황은 아니라는 것이 현지 중개업소들의 설명이다.

남양주시 별내면 세상공인관계자는 \"다주택자들이 내놓는 물량이 아주 없는 것은 아니지만 많지는 않다\"고 말했다.

하지만 1가구2주택자의 주택처분이 본격화될 연말께부터는 수도권이나 강북 등 외곽지역이 먼저 하락할 것이라는 우려는 여전하다.

대책발표 직후 한껏 달아올랐던 송파신도시 주변은 단기간에 호가가 너무 오르고 국세청 투기단속까지 겹쳐 요즘에는 잠잠하지만 입지 특성상 언제라도 폭발할 가능성을 배제할 수는 없다.

송파구 거여동 L부동산 관계자는 \"잠깐 반짝하더니 지금은 조용하다\"면서 \"하지만 집주인들의 기대는 여전해 언제 다시 호가가 오를 지 모르는 상황\"이라고 전했다.

아울러 서울시와 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 뉴타운 등 강북 재개발사업이 본격화되면 이 곳에 세든 서민들이 갈 곳이 마땅치 않을 것으로 우려돼 이들의 이주대책을 강구해야 한다는 지적도 나오고 있다.

2.집값 하락세 롱런할까
-매매하락, 전세는 강세 지속될 듯...토지도 실수요로 재편

향후 부동산시장은 8.31 종합대책의 정책효과가 점차 가시화되면서 하향 안정세가 장기간 유지될 것으로 시장전문가들은 전망하고 있다.

투자수요가 몰렸던 서울 강남 재건축단지를 중심으로 시작된 호가 하락세가 이미 일반 아파트로 확산될 조짐을 보이고 있고 대책시행을 위한 입법화 과정이 순조롭게 진행되면 정부의 확고한 정책의지가 시장에 본격적으로 반영될 것으로 보이기 때문이다.

전문가들은 아직도 완전히 의구심을 떨치지 못하고 있는 시장 참여자들이 입법화를 고비로 행동에 나서게 돼 집값은 하향 조정을 받게 될 것으로 진단하고 있다.

◇ 강남 집값 하락세.. \"아직 시작도 안했다\"

전문가들은 이번 대책이 2003년 10.29 대책보다 훨씬 광범위하고 파급력도 커 집값 조정도 장기간 지속될 것으로 예측하고 있다.

특히 내년 상반기 강남권에 대규모의 입주물량이 예정돼 있어 큰 폭의 가격 조정이 불가피할 것으로 보이며, 송파 신도시 분양과 판교, 동탄 신도시 입주가 시작되는 2008년 이후에는 추가 조정이 예상된다는 것이다.

RE멤버스 고종완 대표는 \"최근의 강남권 집값 하락세는 최소한 내년 상반기까지 지속돼 5-10％의 하락폭을 기록할 것\"이라고 내다봤다.

고 대표는 \"강북 집값은 떨어지기보다는 보합세를 유지하고 특히 뉴타운과 광역개발의 영향권에 있는 지역은 오히려 소폭 반등할 수도 있다\"며 \"수도권의 경우도 남부는 강남과, 북부는 강북과 연동돼 같은 방향으로 움직이게 될 것\"이라고 내다봤다.
특히 \'도시 및 주거환경정비법\'과 \'소형평형의무비율\'을 피하기 위해 2003년 상반기 서둘러 분양된 서울 강남권 아파트들이 대거 입주를 시작, 내년 상반기 9천400가구 이상의 입주 물량이 예정돼 있어 정부 대책과 맞물려 시너지 효과를 낼 수 있다는 분석도 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 \"강남 아파트 입주 물량과 서울 전체 아파트 가격변동률은 상당한 역비례 관계를 보이고 있다\"며 \"내년 상반기 강남에 쏟아지는 입주물량으로 부동산 가격은 적어도 내년 2.4분기까지 큰 폭의 조정을 받을 수 있다\"고 말했다.

김 소장은 \"내년 3.4분기에는 강남 입주물량이 다소 줄어들지만 다시 가격이 오를 것인지는 종합부동산세, 2주택 양도소득세 유예기간, 금리인상 등의 변수에 따라 결정될 것\"이라고 전망했다.

그러나 정부정책이 세금 위주로 이뤄져 있기 때문에 실제로 집주인들에게 세금부담으로 이어질 때까지는 기다려봐야 한다는 의견도 있다.

저스트알 김관영 대표는 \"정책이 본격적인 효과를 거두려면 실제로 세금부담이 발생하고 이에 따른 집값하락에 대한 기대감이 있어야 한다\"며 \"종부세 등 각종 세제 관련 조치들이 입법화될 때까지는 관망세가 지속될 수도 있다\"고 말했다.

건국대 조주현 교수도 \"부동산 대책이 국회에서 통과되고 양도세 유예기간이 지나는 내년 하반기까지는 가야 가시적인 성과가 나올 것 같다\"고 내다봤다.

◇ 전세시장 강세 지속..월세전환 가속화 전망

전세 시장은 입주물량이 부족한데다 주택 매수보다는 임대를 택하는 수요자가 늘어나 당분간 강세가 지속될 것으로 전망된다.

특히 늘어난 세금부담을 피하기 위해 전세 보증금을 올리는 것보다는 늘어난 부담을 5-6％ 이자율로 계산해 월세로 받는 사례가 늘면서 전세의 월세전환 경향이 확산될 것으로 예상된다.

고종완 대표는 \"전셋값 상승세는 내년까지는 이어질 수밖에 없고 특히 강남권의 전셋값 상승현상은 더욱 심해질 것\"이라며 \"전세-매매비율이 30％ 초반에 머물러 있는 이들 지역의 전세-매매비율이 적어도 40％대까지 올라갈 때까지는 추가 상승 여력이 충분하다\"고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장도 \"전세 수요 급증으로 인해 적어도 내년 상반기까지는 전셋값 강세현상은 지속될 수 밖에 없을 것\"이라고 전망했으며, 부동산뱅크 양해근 실장은 \"특히 분당의 경우에는 입주 매물이 거의 없기 때문에 강세가 지속될 수 있다\"고 말했다.

◇ 실수요 위주 토지시장..땅값 못오른다

꼭 필요한 사람만 땅을 살 수 있도록 돼 있어 토지시장은 당분간 침체국면이 지속될 것으로 전망된다.

JMK플래닝 진명기 사장은 \"8.31 대책 이후 토지시장은 거래가 사실상 중단될 정도로 어려운 상황\"이라며 \"토지 시장에서는 늘어난 세금이 문제가 아니라 실수요자가 아니면 거래자체를 할 수 없도록 만들어 놓았기 때문에 제도가 완화되지 않는 한 땅값은 오를 수 없다\"고 말했다.

다만 300평(1000㎡) 이하 주말농장은 거의 유일하게 8.31 대책에서 강화된 양도세 등 세금을 피할 수 있어 토지 시장의 틈새 시장이 될 수 있다.

진 사장은 \"앞으로 토지 시장은 개별 투자에서 개발형 토지에 여러 투자자가 공동 투자하는 펀드 중심으로 재편될 가능성도 크다\"고 말했다.

반면 상가는 종합부동산세 과세대상에 포함되지 않아 8.31대책 이후 부동산 시장의 최대 투자대안처로 보이지만 `부동산에서 돈을 벌지 못하게 하겠다\'는 것이 정책 목표의 핵심이기 때문에 투기세력들이 몰릴 경우 대책이 추가로 나올 가능성도 배제할 수 없다.

◇ 집 어떻게 팔고 살까

매도자들은 언제 집을 팔아야 이익을 극대화할 수 있을지를 두고 고심중이고, 매수자들은 거꾸로 언제 집을 사야 가장 싸게 살 수 있을 지 눈치만 보고 있다.

내년 양도세 실거래가 과세, 2007년 양도세 50％ 중과세율 적용 등 겹규제를 앞둔 1가구2주택자들은 비거주 주택을 서둘러 처분하는 것이 좋다.

특히 내년부터 실거래가로 과세되는 비투기지역에 위치한 집은 올해안에 처분하는 것이 세금을 크게 줄일 수 있다.

마철현 세무사는 \"1가구2주택자들은 내년까지는 1주택을 양도하는 것이 좋고, 2007년 이후에는 양도보다는 증여하는 것이 유리할 수 있다\"고 말했다.

일례로 1가구2주택자가 10년된 5억원짜리 집을 처분하는 경우 내년까지는 양도세와 증여세가 비슷하지만 2007년이 되면 증여가 훨씬 유리할 수 있다고 마 세무사는 조언했다.

집을 사려는 사람들은 일단 올해말, 내년 4-5월, 내년말 등 순차적으로 기회를 노려보는 것이 좋다.

올해말에는 비투기지역에서 양도세 실거래가 과세를 피하기 위해, 내년 4-5월에는 늘어나는 보유세 부담을 회피하기 위해, 내년말에는 양도세 유예기간이 끝나기 전에 처분하기 위해 급매물이 나올 수 있기 때문이다.

특히 내년 4-5월에는 수도권 입주물량이 대폭 늘어나는데다 종부세를 피하기 위한 급매물이 나올 것으로 예상돼 내집마련을 노리는 실수요자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 \"내집을 마련하려는 무주택 서민들의 경우 모기지론과 생애최초주택마련대출, 근로자주택자금대출 등을 적극 활용할 필요가 있고, 투자목적이 있는 매수자들은 높은 전세가에 맞춰 전세를 끼고 구입하는 것이 좋은 방법\"이라고 조언했다.

3.시중자금은 여전히 관망중
-주택담보대출 둔화됐지만 부동자금 여전

정부의 8.31 부동산 대책이 시행 한달째를 맞고 있지만 시중 부동자금은 뚜렷한 방향성을 잡지 못하고 있다.

부동산시장으로 흘러들어 거품을 만들었던 게릴라성 자금들이 증권시장이나 은행 등으로 흡수될 것으로 예측됐지만 부동산시장 자체가 아직 관망세가 짙기 때문에 자금 역시 뚜렷한 물꼬를 트지 못하고 있는 것이다.

다만, 은행권의 특판예금이나 적립식펀드 등으로 흘러들어가는 자금이 관측되고 있다는 점은 최근 들어 새로 나타난 증상이다.

◇주택담보대출 증가세 둔화

28일 은행권에 따르면 8.31 부동산대책을 한달여 앞두고 은행권 역시 관망 분위기가 우세하다.

국민은행, 신한은행, 우리은행, 제일은행, 하나은행 등 5개 시중은행의 주택담보대출 잔고는 증가세가 점차 둔화되는 흐름이다.

5개 국내 주요은행의 23일 기준 주택담보대출 잔고는 총 95조5천905억원으로 전월대비 0.35% 증가했다.

5개 시중은행의 주택담보대출 증가율은 6월에 전월대비 1.83% 증가를 정점으로 7월 1.16%, 8월 0.74%로 증가세가 점차 둔화됐다.

이달 5일 주택담보대출 리스크관리방안이 시행되면서 은행권 및 소비자들이 주택담보대출 취급을 좀 더 신중하게 생각하게 된 셈이다.

하지만 여전히 하나은행의 주택담보대출 잔고가 감소세로 반전된 것을 제외하고는 대다수가 증가세 둔화에 의미를 두고 있다.

국민은행 관계자는 \"9월 중 돌아오는 만기금액이 적기 때문에 주택담보대출 잔고가 쉽사리 감소세로 돌아서지 않고 있다\"며 \"하지만 현 추이로 봐선 감소세로 반전되는 것은 시간 문제일 뿐\"이라고 내다봤다.

◇은행권 특판 시중자금 일부 흡수

정책금리 인상가능성 및 외국계은행의 선공으로 시작된 은행권의 특판전쟁은 시중자금의 방향성을 미묘하게 바꿔놓았다.

연 3% 중반에 머물던 1년 정기예금 금리를 4~5% 대로 올린 특판예금이 등장하면서 시중 부동자금이 상당부분 은행으로 몰려들었다.

은행업계는 적어도 4조원 이상의 시중 부동자금이 최근 보름여 기간동안 은행으로 모여든 것으로 추산했다.

1억원 이상 1년 정기예금 예치고객에게 연 4.5%의 금리를 적용하는 등 26일부터 특판을 시작한 국민은행에는 2영업일간 도합 5천억원 가량의 자금이 몰려들었다.

첫날 3천억원의 자금이 유입된 데 이어 둘째날에도 1천800억원 가량의 부동자금이 몰려들었다. 하나은행의 특판예금엔 1조6천억원 가량의 자금이 유입됐다.

1년 정기예금 상품에 4.4~4.5%의 금리를 제시한데다 수시입출금식예금에도 특판 금리를 제시하면서 자금유입규모가 커졌다.

23일부터 판매를 연4.5% 특판예금을 판매중인 우리은행도 3천900억원의 자금을 끌어모았다.

신한은행이 판매한 3천억원 한도의 연4.5% 특판예금은 사흘만에 한도가 소진됐다.

이번 특판 전쟁의 불을 댕긴 SC제일은행과 씨티은행도 시중은행 못지 않은 자금을 유치하는 데 성공했다.

은행권 관계자는 \"이번 은행권 특판에 몰린 자금을 총 4조원대라고 추산해도 이는 시중 부동자금의 1% 수준에 불과하다\"며 \"시중에 넘치는 유동성은 부동산시장의 방향성이 분명해져야 흐름을 잡을 것\"이라고 말했다.

◇ 증시 \"큰 움직임 안 잡혀\"

증권사의 강남 지점들은 당초 8.31 부동산대책이 발표된 후 주식시장으로 부동산자금들이 유입될 것으로 기대했으나 아직 별다른 움직임은 없다고 입을 모았다.

다만 부동산투자를 위한 대기성자금들 가운데 일부만 주식시장으로 유입되는 조짐이 나타나고 있다고 전했다.

우리투자증권의 강남구 역삼동 GS타워 자산관리센터(WMC)의 박기호센터장은 \"부동산자금의 급격한 이동은 나타나지 않고 있다\"면서 \"다만 부동산투자를 위한 대기성자금들 중 부동산으로 가지 않고 주식쪽으로 방향을 튼 경우는 일부 있다\"고 말했다.

그는 최근 한 고객이 부동산 투자를 위해 5억원정도를 인출할 예정이었으나 대책이 발표된 이후 부동산투자를 포기하고 펀드투자를 위해 상담을 한 예가 있다고 귀띔했다.

대한투자증권 영업부 박재익부장도 \"현재 부동자금은 관망 분위기\"라면서 \"고객들은 부동산 투자는 일단 올스톱한 상태이지만 주식투자도 최근 주가가 너무 올라 망설이는 분위기\"라고 전했다.

그는 \"부동산의 경우 양도세부담 등으로 현재 팔 수도 없는 상황이기 때문에 부동산자금이 곧바로 유입되기는 힘들 것\"이라며 \"다만, 부동산으로 들어갈 대기자금 일부는 주식쪽으로 옮겨오는 조짐이 보이고 있다\"고 말했다.

실제로 최근들어 대표적인 부동자금으로 인식되고 있는 MMF(머니마켓펀드) 자금이 빠르게 빠져나가고 있으며 이중 일부가 주식형 펀드에 자금의 일부가 유입되는 것으로 분석되고 있다.

MMF자금은 대책이 발표되기 전인 8월18일 수탁고가 84조980억원으로 사상 최고를 기록한 뒤 빠지기 시작해 지난 23일 현재 72조680억원으로 한달여동안 무려 12조원 이상 빠졌다. 부동산 대책이 발표된 8월31일 이후로 보더라도 79조5천420억원에서 7조4천740억원이나 자금이 빠져나갔다.

지난달 31일 주식형 수탁고는 15조550억원이었으나 23일에는 16조5천390억원으로 1조4천840억원이 새로 유입됐으며 이중 적립식에서 한달에 4천억원 정도가 유입되는 점을 추정하면 1조원 가까이가 새 자금으로 추정된다.

그러나 새로 유입되는 자금들은 극히 보수적으로 투자하고 있어 아직 직접투자로는 자금이 이동하지는 않고 있는 것으로 나타났다.

주식 직접투자를 위한 대기성자금은 고객예탁금이 대책이 발표됐던 지난달 31일 11조1천390억원인데 비해 지난 23일에는 11조7천813억원으로 6천억원정도 증가하는데 그쳤다.

그러나 시장전문가들은 연말이나 내년초부터는 부동산 투자자금이 서서히 주식시장으로 이동해 올 것으로 기대했다.

우리투자증권의 박기호 센터장은 \"강남지역 고객들은 자산을 부동산이나 주식에 몰아넣기보다는 포트폴리오를 하는 경우가 많아 자금이 한쪽으로 심하게 쏠리는 현상은 나타나지 않는다\"며 \"하지만 연말이나 내년초 자산재분배과정에서 일부 부동산자금이 주식쪽으로 이동해 올 것으로 기대한다\"고 전망했다.

대신증권 서초지점의 고봉준지점장은 \"최근들어 투자문의가 늘어나고 있으며 목돈 유입도 눈에 띄기 시작했다\"면서 \"고객들은 최소한 이번 정권하에서는 부동산에서 재미보기는 틀렸다는 인식이 확산되면서 주식투자에 눈을 돌리고 있어 내년 정도면 자금이동이 일어날 것으로 보인다\"고 전했다.

4.후속입법 전망과 쟁점
-여야 의견차 크고, 송파신도시 반대 의견도 많아 난항 예상

8ㆍ31 부동산종합대책의 완결판인 제도화 문제는 아직 수면 아래 있다.

대책을 발표한지 한달이 지났지만 관련 14개 법안중 \'주택법\'만 이달초 이호웅 의원 발의로 상임위에 제출됐을 뿐이다.

국정감사가 한창 진행중이어서 법안에 대한 실질적인 논의는 내달부터 본격화될 전망이지만 종합부동산세 기준점과 실효세율 현실화시기 등 핵심쟁점을 놓고 여야간 의견차가 큰데다 송파신도시 건설계획에 대해 시민단체의 반발도 있어 추진과정에서 다소 진통이 예상된다.

◇ 후속입법 전망..낙관ㆍ비관 엇갈려

8.31 부동산대책이 발표된 지 한달이 지났지만 후속입법 작업은 아직 \'시동\'을 걸지 못하고 있다.

열린우리당은 이달 중순 15개 관련 법률안을 당론으로 확정짓고 이번주부터 의원발의에 나서는 등 후속 입법에 속도를 내고 있지만 국정감사 일정과 야권의 냉담한 반응 탓에 국회의 공식 논의테이블에 오르지 못한 상황이다.

이에 따라 부동산 후속입법 논의는 국감이 끝나는 10월 중순 이후에나 본격화될 것으로 예상된다.

현단계에서의 입법전망은 낙관과 비관이 엇갈리고 있다. 총론적으로는 여야가 공감대를 형성하고 있지만 각론에 들어가서는 입장차가 작지 않다.

우리당은 여야간 이견이 큰 쟁점을 5당 정책협의회로 넘겨 이견을 조정해나간다는 입장이지만 각 당의 시각차가 좁혀지지 않고 있어 여의치 않은 실정이다.

우리당이 발의할 예정인 법안은 모두 14개. 세금과 관련한 법안으로는 종합부동산세법, 조세특례제한법, 소득세법, 법인세법,지방세법, 지방교부세법, 세목교환 관련 지방세법 개정안 등이 있고, 부동산제도와 관련된 법률로는 주택법, 국민임대주택건설 특별조치법, 기반시설부담금에 관한 법률, 토지보상법, 부동산등기법 등이 있다.

열린우리당은 이들 법안을 재경, 건교, 행자, 법사, 운영 등 5개 상임위로 나눠 심의에 들어간 뒤 10월 19일 본회의에서 일괄 처리한다는 입장이다.

◇ 여야 쟁점은

여야 사이에 가장 이견이 큰 부분은 종부세과세대상 범위와 실효세율이다.

당정은 8.31대책 발표 당시 고가의 부동산 보유자에 적용되는 종합부동산세의 실효세율은 2009년까지 1%로 하고 서민들이 부담하는 재산세의 실효세율은 2017년까지 1%로 올리겠다고 발표했다.

그러나 한나라당은 종부세 과세대상자 범위(현행 공시가 9억 초과 주택)와 세부담 인상 상한기준을 현행대로 유지하고 보유세(종부세와 재산세) 평균 실효세율을 최대 0.5% 수준으로 올리는데 그쳐야 한다고 맞서고 있다.

여당은 또 내년부터 취득세와 등록세 등 거래세를 1%포인트 인하키로 했으나 한나라당은 취득세와 등록세율을 각가 1%포인트 내린 뒤 장기적으로 거래세를 폐지해야 한다는 입장이다.

한나라당은 이와함께 공공택지내 25.7평 초과 아파트의 원가연동제 적용반대, 분양권 전매금지 및 분양원가 범위확대 등을 담은 관련법안들도 발의한 상태다.

도심 노후 주거지 개선을 위한 `도시구조개선특별법\'은 한나라당이 서울시와 함께 \'뉴타운특별법\', 여당 일부 의원의 ‛균형발전특별법\'과 엇갈리고 있다.

대강의 내용은 서로 일맥상통하지만 정부재정지원, 민간사업자에 대한 인센티브 확대 등의 부분에서 차이가 현격하다.

김문수 재경부 부동산실무기획단 부단장은 \"관련법안이 실효성을 담보한채 국회를 통과할 수 있느냐가 관건\"이라며 \"그러나 여야가 일련의 과정을 거치면서 충분히 협의했고 기본적인 부분에서 비슷한 입장이어서 잘 처리될 것\"으로 기대했다.

◇ 뜨거운 감자 \'송파신도시\'

정부가 강남대체 신도시를 겨냥해 야심적으로 내놓은 송파신도시는 출발부터 불안했다.

입지발표를 전후로 인근 거여.마천지역 아파트의 호가가 급등세를 보이며 송파신도시는 8.31 대책의 대표적 후유증으로 지목됐던 것이다.

다행히 주변 집값 불안은 국세청의 강력한 투기단속 의지, 주택거래신고지역 지정 등으로 금새 안정을 찾았지만 사업추진단계에 따라 집값 상승을 부추킬 가능성은 여전하다.

신도시 효과를 놓고 불거진 부처간, 여야간, 정부-시민단체간의 이견이 좁혀질 기미를 보이지 않고 의견조율에 상당한 난항이 예상된다.

시작부터 국방부와의 사전 의견조율문제로 부처간 조율에 문제점을 드러내더니만 이후 시민단체와 민주노동당, 심지어 여당일각에서조차 강남 비대화와 시장 불안을 이유로 회의적인 입장을 나타냈던 것이다.
환경부는 최근 국감 자료를 통해 \"송파신도시개발은 성남시와 연담화 문제로 곤란하고 그린벨트 훼손이 불가피한 만큼 사전환경검토 및 환경영향평가를 실시해야 한다\"며 부정적인 의견을 피력했다

서울시 고위관계자는 `강북개발에 역행한다\'며 정부 심기를 건드렸다가 파문이 확산되자 시 차원에서 `정부정책에 따르겠다\'는 내용으로 해명하는 헤프닝이 일어나기도 했다.

하지만 정부의 송파신도시건설계획이 재검토될 가능성은 없어 보인다. 계획자체가 8.31 대책 핵심내용의 하나고 현재 이전 군부대의 대체부지 마련, 군무원 주거문제 등에 대한 부처간 의견이 조율되고 때문이다.

다만 연내 부처간 의견조율이 끝나고 구체적인 개발방식과 공급계획, 기본계획 등이 마련되는 시점에서 송파신도시는 다시 한번 뜨거운 쟁점으로 부상할 것으로 보여 정부안대로 추진될 지는 불투명하다.

강팔문 건교부 주거복지본부장은 \"송파신도시에 대해 일부 이견이 있는 것은 사실이지만 향후 논의과정에서 상당히 걸러질 것\"이라며 \"큰 문제는 없다\"고 계획추진에 자신감을 보였다.

◇ 추가대책은

정부는 8.31대책의 후속 보완조치 가능성에 대해 \"아직 제대로 대책이 시행되지 않는 상황에서 추가 조치는 없다\"고 잘라 말한다.

대책 발표후 강남 재건축을 중심으로 집값이 하향 안정세를 보이면서 효과를 나타내고 있는 점을 비춰볼 때도 굳이 추가 대책을 마련할 필요성은 없어 보인다.

하지만 8.31대책에 부동산 시장불안의 근본적인 문제였던 금리, 유동성 흡수 방안 등이 빠져 있어 주택.토지 시장은 여전히 가격상승의 잠재적 요인을 안고 있다.

대책 발표직후 매매가 상승이 주춤하면서도 전셋값이 큰 폭으로 상승한 것은 이같은 가능성을 드러낸 대표적 사례다.

이와 관련 한덕수 부총리는 \"8.31대책이 시장에 먹혀들지 않을 경우 강도높은 추가대책을 계획하고 있다\"고 말한 바 있다.

이럴 경우 나올 수 있는 대책은 2주택자와 3주택자에 대한 양도세율을 현재 정부가 추진중인 세제안보다 10% 포인트씩 상향 조정, 60%, 70%로 높이는 방안과 그간 정부가 소극적으로 다뤘던 금리인상에 대한 논의가 본격화될 전망이다.